Могу ли я рефинансировать свою подводную ипотеку?

Если вы задолжали по дому больше, чем стоит ваша собственность, у вас есть подводная ипотека (также известная как отрицательный капитал в вашем доме). Это трудное положение: если вы продаете свой дом, вы не получаете денег, и вам, возможно, придется заплатить значительную сумму своему кредитору при закрытии сделки. Кроме того, трудно рефинансировать, когда остаток по кредиту превышает стоимость недвижимости вашего дома.

Как это произошло? У вас может быть отрицательный капитал, если цена вашего дома упадет до того, как вы выплатите значительную часть своего кредита. Заимствование под залог дома по второй ипотеке также может увеличить ваш общий долг, сокращая разрыв между тем, чем вы владеете, и тем, что вы должны.

Если у вас возникли проблемы с рефинансированием из-за подводной ипотеки, у вас есть несколько решений, в том числе государственные программы, временная помощь и варианты, позволяющие продать свой дом.

Для домовладельцев, пострадавших от COVID-19 и его экономических последствий, доступен ряд мер помощи, о которых мы подробно расскажем ниже в этой статье.

Простой тест, чтобы увидеть, находится ли ваша ипотека под водой

Отношение кредита к стоимости (LTV) показывает, сколько собственного капитала у вас есть в доме. Если это число превышает 100%, остаток по кредиту превышает рыночную стоимость вашего дома. Чтобы рассчитать отношение суммы кредита к стоимости, разделите стоимость кредита на оценочную стоимость недвижимости. Например, если остаток по вашему кредиту составляет 150 000 долларов, а стоимость вашего дома составляет 300 000 долларов, соотношение вашей ссуды к стоимости составляет 50%. Но если вы должны 315 000 долларов за дом на 300 000 долларов, ваш LTV составляет 105%, и вы находитесь под водой.

Варианты рефинансирования

В некоторых случаях вы Можно рефинансирование, обмен существующей ссуды на более качественную. Если ставки по новым ипотечным кредитам низкие или если вы можете улучшить другие аспекты своей ссуды, вы можете выйти вперед, сделав это. Прежде чем двигаться дальше, оцените детали, в том числе точку безубыточности и общую сумму, которую вы потратите на новый кредит.

Мы начнем с вариантов, которые могут иметь смысл, если у вас относительно солидная финансовая база (у вас есть текущие платежи и, возможно, у вас даже есть дополнительные денежные средства). Позже мы рассмотрим решения для заемщиков, попавших в беду.

FHA Streamline

Если у вас уже есть ссуда FHA, вы можете рефинансировать ипотеку с отрицательным капиталом через программу Streamline Refinance FHA. При использовании этой программы вам не требуется аттестация (а в некоторых случаях вам может даже не понадобиться проверка кредитоспособности). ), поэтому текущая стоимость вашей собственности не повлияет на вашу способность рефинансировать. В качестве бонуса пропуск оценки означает, что вам не нужно платить за оценку, что делает рефинансирование более доступным.

Опция рефинансирования Fannie Mae с высоким LTV

Если ваш кредит выдан Fannie Mae, вы можете воспользоваться программой рефинансирования High LTV, чтобы получить более качественный кредит. Fannie Mae требует, чтобы новый заем улучшил ваши условия за счет таких функций, как более низкая ставка, более низкий платеж или более короткий срок погашения. Используйте инструмент поиска, чтобы узнать, есть ли у Fannie Mae ваш кредит.

Расширенное рефинансирование помощи Freddie Mac

Freddie Mac также предлагает помощь по ссудам, превышающим идеальное соотношение ссуды к стоимости. Программа Enhanced Relief Refinance требует, чтобы ваш заем был владельцем Freddie Mac, и вы также должны переключиться на более качественный заем с более низкой ставкой или другими удобными для заемщика функциями. Инструмент поиска Freddie Mac поможет вам определить, соответствуете ли вы требованиям.

Выплата и рефинансирование

Если вы настроены рефинансировать и у вас есть ресурсы, вы также можете погасить остаток по ипотеке, пока не получите право на получение ссуды. К сожалению, для большинства людей это невозможно. Если вы решите выплатить свой остаток, лучше всего иметь отношение суммы кредита к стоимости 80% или ниже, чтобы минимизировать процентные расходы и избежать оплаты ипотечного страхования. Для этого обычно необходимо внести единовременную выплату. Сумма платежа с вашим текущим кредитором и получение нового кредита. Обсудите логистику со своим кредитором, чтобы убедиться, что процесс идет гладко.

Другие варианты помощи

Если приведенные выше решения не подходят вам, возможно, у вас есть другие варианты. Возможно, вы не сможете рефинансировать немедленно, но вы можете попытаться свести к минимуму ущерб своим финансам, пока не встанете на ноги.

CARES Act Relief

Закон о помощи, помощи и безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES) предлагает заемщикам, имеющим ссуды с федеральной поддержкой, ряд преимуществ, в том числе:

• Временное прекращение (или приостановка) выплат по ипотеке на срок до 360 дней без дополнительных комиссий или процентов
• Никаких выселений или отчуждений права выкупа не ранее середины мая.
• Нет необходимости документировать свои невзгоды
• Никакого ущерба вашему кредиту, если вы соответствуете критериям

Немедленно свяжитесь со своим кредитором, если вы хотите воспользоваться этими положениями. Вы можете подать прошение о разрешении через Интернет. В противном случае будьте готовы к длительному удержанию, если вы звоните.

См. Наше руководство для получения полной информации о льготах по ипотеке во время кризиса с коронавирусом.

Другие варианты помощи

По мере распространения коронавируса варианты спасения продолжают развиваться. Могут быть доступны новые программы, а существующие программы могут иметь дополнительные преимущества, не перечисленные здесь.

Если вы не уверены, на что имеете право, или не знаете, какие варианты доступны, обратитесь к своему кредитору и спросите. Кроме того, обратитесь к консультанту по ипотеке, утвержденному HUD, который поможет вам изучить возможные варианты и избежать мошенничества.

Если у вас возникли проблемы с выплатой ипотечного кредита, лучше всего поговорить с текущим кредитором и описать свои обстоятельства. Они могут работать с вами разными способами.

• Модификация ссуды: С модификацией кредита вы можете получить более низкую процентную ставку, меньший ежемесячный платеж или временный перерыв в выплатах.
• Короткая продажа: С разрешения вашего кредитора вы можете продать свой дом дешевле, чем вы должны. В некоторых случаях у вас все еще может быть задолженность по неоплаченному остатку, поэтому очень важно изучить детали, прежде чем переходить к этой стратегии. Спросите своего кредитора, можно ли избежать ответственности по ссуде, и получите любые обещания в письменной форме.
• Акт вместо обращения взыскания: Вы можете передать право собственности на свою собственность (или «передать ключи») своему кредитору через сделку с заменой (DIL). Опять же, вы все еще можете быть должны деньги постфактум.
• Другие варианты: У вашего кредитора могут быть варианты, не указанные здесь. Вы никогда не узнаете, что доступно, пока не спросите, а программы продолжают развиваться.

Подожди?

Для некоторых домовладельцев может иметь смысл просто подождать, прежде чем пытаться рефинансировать. Со временем стоимость вашей собственности может увеличиться, что сделает отношение суммы кредита к стоимости более привлекательным для кредиторов. Кроме того, по мере того, как отрицательные элементы стареют или выпадают из вашего кредитного отчета (и вы делаете своевременные платежи по текущим долгам), ваши кредитные рейтинги должны улучшаться.

Имея более высокую стоимость недвижимости и хорошую кредитоспособность, вы, возможно, сможете претендовать на привлекательные ставки в будущем. Это не обязательно облегчит вам задачу сегодня, но важно помнить, что варианты могут открыться для вас в будущем, и ставки не обязательно могут быстро расти.

Ключевые выводы

Стоимость вашего дома может упасть ниже суммы вашей задолженности, что затруднит рефинансирование или продажу. Это проблематично, когда вы пытаетесь заключить более выгодную сделку или облегчить бремя высоких выплат по ипотеке. Но у вас может быть несколько вариантов ипотечного кредита с отрицательной долей, в том числе помощь от федеральных законодателей и программы через вашего кредитора. Обратитесь к своему кредитору, чтобы обсудить варианты и узнать больше о том, как воспользоваться любыми доступными программами.