Заем на покупку собственного капитала или HELOC против рефинансирования с выплатой наличных: способы повысить ценность вашего дома

Содержание

• Начните с проверки собственного капитала
• Кредиты на жилищный фонд и HELOC против рефинансирования с выплатой наличных: понимание ваших возможностей
• Кредиты под залог недвижимости
• Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
• Рефинансирование при обналичивании
• Чем похожи ссуды под залог недвижимости, HELOC и рефинансирование с выплатой наличных
• Чем займы под залог жилого фонда и HELOC отличаются от рефинансирования с выплатой наличных
• Часто задаваемые вопросы, сравнивающие ссуды под залог недвижимости, HELOC и рефинансирование с выплатой наличных
• Что лучше - получить вторую ипотеку или рефинансирование?
• На что проще всего претендовать?
• Сколько можно взять в долг?
• Когда нужно вернуть деньги?
• Облагаются ли доходы налогом?
• Вычитаются ли уплаченные проценты из налоговой базы?

Многие или все продукты, представленные здесь, предоставлены нашими партнерами, которые компенсируют нам. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, где и как они появляются на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наше мнение - наше собственное. Вот список наших партнеров, и вот как мы зарабатываем деньги.

Ссуды под залог собственного капитала, кредитные линии собственного капитала (HELOC) и рефинансирование с выплатой наличных - это три способа превратить стоимость вашего дома в средства, которые вы можете использовать для достижения других целей, таких как оплата ремонта или консолидация долга.

Вы получаете наличные деньги, занимая под залог собственного капитала, который представляет собой разницу между текущей стоимостью вашего дома и суммой, оставшейся для выплаты по ипотеке.

Хотя эти ссуды похожи, это не одно и то же. Если у вас уже есть ипотека, ссуда под залог недвижимости или HELOC станет вторым платежом, в то время как рефинансирование с выплатой наличных заменяет вашу текущую ипотеку на новую - со своим сроком, процентной ставкой и ежемесячным платежом.

Вот что вам следует знать, если вы думаете об использовании собственного капитала.

Начните с проверки собственного капитала

Ваш собственный капитал возникает в результате выплаты ипотечного кредита, а также может увеличиваться в результате повышения стоимости недвижимости. Продажа дома - это, конечно, один из способов конвертировать капитал в наличные. Но если вы хотите использовать эти средства, не продавая, вам придется взять взаймы под собственный капитал с помощью жилищного кредита, кредитной линии или рефинансирования с выплатой наличных.

Конечно, сначала вам нужно иметь достаточную сумму собственного капитала.

Чтобы выяснить, сколько у вас собственного капитала, оцените стоимость вашего дома и выясните, сколько вы еще должны по ипотеке. Если разница между этими двумя числами положительна, это означает, что у вас есть собственный капитал. Но если вы задолжали больше, чем стоит ваш дом, вы не являетесь кандидатом на получение рефинансирования с выплатой наличных, ссуды под залог собственного капитала или HELOC.

Сколько у вас собственного капитала? Собственный капитал может помочь вам оплачивать улучшения. NerdWallet может показать вам, сколько денег доступно.

Кредиты на жилищный фонд и HELOC против рефинансирования с выплатой наличных: понимание ваших возможностей

Квалификация зависит от кредитора, но если у вас есть как минимум 15% собственного капитала, вы можете быть кандидатом на получение одного из этих кредитов. Вот основы каждого:

Кредиты под залог недвижимости

Ссуда ​​под залог жилого фонда позволяет вам занять единовременную сумму, которую вы затем вернете по фиксированной ставке. Технически это вторая ипотека, поэтому вы будете вносить по ней выплаты в дополнение к своим регулярным ежемесячным выплатам по ипотеке. (Одно исключение: если ваш дом оплачен и вы берете ссуду под залог собственного капитала, это будет считаться вашей основной ипотекой.)

»

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Кредитная линия собственного капитала также является второй ипотечной ссудой, которая требует дополнительного ежемесячного платежа. Но вместо того, чтобы получать все деньги сразу, вы можете занимать по мере необходимости в течение периода розыгрыша. Затем вы возвращаете то, что вы заимствовали, плюс проценты в течение периода погашения. В отличие от ссуд под залог недвижимости, HELOCs обычно имеют регулируемую ставку, поэтому ваши ежемесячные платежи будут отличаться.

»

Рефинансирование при обналичивании

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет вашу первоначальную ипотеку на совершенно новую ссуду, размер которой превышает вашу текущую задолженность. Разница между текущей суммой кредита и новой суммой кредита обеспечивает «обналичивание». И хотя ставки рефинансирования с выплатой наличных обычно выше, чем ставки рефинансирования и срочного рефинансирования, ваша процентная ставка, вероятно, все равно будет ниже, чем ставка по жилищному кредиту или ставке HELOC.

»

Чем похожи ссуды под залог недвижимости, HELOC и рефинансирование с выплатой наличных

• Как правило, для получения права на любой из них вам потребуется соотношение стоимости кредита к стоимости после транзакции не более 90%.

• Вы можете использовать деньги по своему усмотрению, хотя обычно домовладельцам рекомендуется брать взаймы под собственный капитал только для улучшения дома или консолидации долга.

• Ваш дом является залогом, поэтому неуплата может привести к потере права выкупа.

Чем займы под залог жилого фонда и HELOC отличаются от рефинансирования с выплатой наличных

• Процентные ставки для рефинансирования с выплатой наличных обычно ниже, чем для жилищных кредитов или HELOC.

• Затраты на закрытие обычно выше для рефинансирования с выплатой наличных, поскольку рефинансирование - это, по сути, совершенно новая ипотека. Затраты на закрытие для жилищных кредитов и HELOC обычно ниже.

• Рефи обналичивания приводит к получению одной более крупной ссуды, в то время как ссуда или кредитная линия на покупку собственного капитала является ссудой в дополнение к вашей первой ипотеке.

Часто задаваемые вопросы, сравнивающие ссуды под залог недвижимости, HELOC и рефинансирование с выплатой наличных

Что лучше - получить вторую ипотеку или рефинансирование?

Если вы сравниваете вторую ипотечную ссуду в форме ссуды под залог собственного капитала или HELOC с рефинансированием с выплатой наличных, вот несколько вещей, которые вы можете рассмотреть.

Текущие ставки по ипотеке: если рефинансирование может дать вам более низкую ставку, и вы намерены оставаться в доме достаточно долго, чтобы достичь точки безубыточности, тогда возврат наличных может иметь больше смысла, чем вторая ипотека.

»

Сколько вы хотите взять взаймы: взяли в долг относительно небольшую сумму денег? Кредит под залог собственного капитала может быть лучшим вариантом, поскольку вам не придется оплачивать значительные затраты на завершение рефинансирования, но вы все равно получите средства единовременно. Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs сопряжены с затратами на закрытие сделки, поэтому, если вам нужна небольшая ликвидность, может быть достаточно кредитной карты с низким процентом или небольшой личной ссуды.

Ваши планы относительно денег: если вы не уверены, сколько именно вам нужно в долг, или ваш ремонт может занять длительное время, HELOC может быть вашим лучшим выбором. Но если ваши планы улучшения расплывчаты, использование вашего дома в качестве залога для HELOC - рискованное предложение.

Как долго вы проживете в доме: если вы намереваетесь переехать в течение относительно короткого периода времени, ссуда под залог жилого фонда может иметь больше смысла, чем рефинансирование или получение HELOC. Рефинансирование с выплатой наличных средств может иметь более низкую процентную ставку, но потребуется несколько лет, чтобы окупить заключительные расходы, которые вы заплатите авансом. HELOC также, как правило, имеют длительный срок службы - 10 лет на период выдачи и 20 лет на погашение. Но если вы продадите свой дом до того, как завершите выплату HELOC, вам придется выплатить остаток единовременно.

»

На что проще всего претендовать?

Рефи с выплатой наличных, как правило, будет немного легче получить, чем HELOC или ссуду под залог собственного капитала. Он заменяет вашу основную ипотеку; кредиторам это нравится, потому что это дает им «первую позицию» в качестве кредитора.

«Refi с обналичиванием денег, как правило, будет немного легче получить квалификацию. ”

Ссуды под залог недвижимости и HELOC - это «вторая ипотека». Помимо того, что это дополнительная ипотека сверх вашего первоначального жилищного кредита, это также означает, что новый заем или кредитная линия являются вторыми в очереди, когда дело доходит до приоритета окупаемости.

Независимо от того, выбираете ли вы HELOC, ссуду под залог недвижимости или рефинансирование с выплатой наличных, выбирайте наиболее выгодную ставку и условия. Вам не нужно обращаться к своему нынешнему ипотечному кредитору, хотя вы можете попросить расценки.

Подсказка: сравнение покупок ссуд под залог жилого фонда или рефинансирования с выплатой наличных может быть труднее прямо сейчас, поскольку некоторые кредиторы перестали предлагать эти ссуды из-за экономических проблем.

»

Сколько можно взять в долг?

Сумма, которую вы можете занять, будет зависеть от нескольких переменных, если у вас есть ссуда под залог собственного капитала, HELOC или рефинансирование с выплатой наличных. Сумма собственного капитала, ваш кредитный рейтинг, отношение долга к доходу и отношение суммы кредита к стоимости - все это играет роль в определении того, сколько кредитор позволит вам взять в долг и по какой ставке.

Кроме того, вы не можете брать взаймы полную стоимость дома. Ожидайте, что ваш общий долг по ссуде составит не более 90% от стоимости вашего дома.

»

Когда нужно вернуть деньги?

Срок выплаты наличных может быть продлен до 30 лет, как и при первичной ипотеке. При рефинансировании для получения наличных вы можете сохранить первоначальный срок, перейти на более короткий срок или продлить срок. Ваши ежемесячные платежи могут увеличиться за счет рефинансирования с выплатой наличных, особенно если новый заем имеет более короткий срок или на гораздо большую сумму, чем ваша первоначальная ипотека.

При использовании HELOC платежи в период розыгрыша обычно не требуются. Продолжительность периода розыгрыша может быть разной, но обычно 10 лет. В период розыгрыша у вас может быть возможность вносить ежемесячные платежи в счет процентов. Как только вы перейдете в период погашения HELOC, вы будете производить платежи как в счет основной суммы, так и в счет процентов. Срок погашения на HELOC больше, чем период розыгрыша; 20 лет - это довольно стандартно (так что в сочетании с периодом получения кредита это 30-летний кредит).

Ссуды под залог собственного капитала обычно короче, с периодом погашения не более 15 лет. Сокращение сроков - при условии, что вы можете позволить себе выплаты - снижает общую сумму процентов, которые вы будете платить.

»

Облагаются ли доходы налогом?

Собственный капитал - это вид прибыли (на налоговом жаргоне это называется «прирост капитала»), который вы получаете только тогда, когда продаете свой дом. Таким образом, деньги, которые вы получаете в результате рефинансирования с выплатой наличных, HELOC или жилищного кредита, не облагаются налогом, потому что это заемные деньги, которые вы должны вернуть.

Вычитаются ли уплаченные проценты из налоговой базы?

Проценты, выплачиваемые по ссудам под залог недвижимости и HELOC, должны подлежать вычету из налогооблагаемой базы, если заемные средства используются для улучшения жилищных условий. Согласно IRS, вырученные средства должны использоваться для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду».

Рефинансирование с выплатой наличных рассматривается как любая ипотека с правом первого залога. Если вы перечисляете вычеты за 2020 налоговый год, вы можете вычесть проценты, уплаченные на первые 750 000 долларов ипотечного кредита.

Чтобы разобраться в деталях любого сценария, поговорите с надежным налоговым консультантом.

»