Заработок на инвестировании в недвижимость

Когда дело доходит до заработка на инвестировании в недвижимость, существует лишь несколько способов сделать это. Хотя концепции просты для понимания, не обманывайтесь, думая, что их можно легко реализовать и реализовать. Понимание основ недвижимости может помочь инвесторам работать над максимизацией своих доходов. Недвижимость дает инвесторам еще один класс активов портфеля, увеличивает диверсификацию и может ограничить риски при правильном подходе.

Есть три основных способа, которыми инвесторы потенциально могут зарабатывать деньги на недвижимости:

1. Увеличение стоимости недвижимости
2. Доход от аренды, полученный при сдаче имущества в аренду арендаторам
3. Прибыль от коммерческой деятельности, зависящей от недвижимости

Конечно, всегда есть другие способы прямо или косвенно получить прибыль от инвестирования в недвижимость, например, научиться специализироваться в более эзотерических областях, таких как свидетельства о налоговом залоге. Однако на три перечисленных выше элемента приходится подавляющее большинство пассивного дохода - и конечных состояний, - которые были нажиты в сфере недвижимости.

Увеличение стоимости недвижимости

Во-первых, важно понимать, что стоимость свойств не всегда увеличивается. Отсутствие прироста активов может стать болезненно очевидным в такие периоды, как конец 1980-х - начало 1990-х годов и годы 2007-2009 годов, когда рынок недвижимости рухнул. Фактически, во многих случаях стоимость недвижимости редко превышает инфляцию - рост средние цены в экономике.

Например, если вы владеете недвижимостью за 500 000 долларов и инфляция составляет 3%, ваша собственность может быть продана за 515 000 долларов (500 000 долларов x 1,03%), но вы не богаче, чем были в прошлом году. То есть вы все равно можете покупать такое же количество молока, хлеба, сыра, масла, бензина и других товаров (правда, в этом году сыр может упасть, а бензин подорожать, но ваш уровень жизни останется примерно таким же). Причина в том, что прибыль в 15000 долларов была нереальной. Он был номинальным и не имел реального влияния, потому что рост был вызван общей инфляцией.

Инфляция и инвестирование в недвижимость

Когда случается инфляция, доллар имеет меньшую покупательную способность. Это происходит потому, что правительству приходится создавать - печатать деньги, когда оно тратит больше, чем получает за счет налогов. При прочих равных, со временем это приводит к тому, что каждый существующий доллар теряет ценность и становится меньше, чем был в прошлом.

Один из способов, с помощью которого самые сообразительные инвесторы в недвижимость могут заработать на недвижимости, - это воспользоваться ситуацией, которая, кажется, возникает каждые несколько десятилетий. Они делают это, когда прогнозируется, что инфляция превысит текущую процентную ставку по долгосрочному долгу. В это время вы можете встретить людей, готовых играть в азартные игры, приобретая недвижимость, занимая деньги для финансирования покупки, а затем ожидая роста инфляции. .

По мере роста инфляции эти инвесторы могут расплачиваться по ипотеке долларами, которые стоят гораздо меньше. Эта ситуация представляет собой переход от вкладчиков к должникам. Вы видели, как многие инвесторы в недвижимость зарабатывали таким образом деньги в 1970-х и начале 1980-х. Инфляция выходила из-под контроля, пока Пол Волкер-младший, президент Федеральной резервной системы в период с 1979 по 1987 год, не взял себе в спину 2х4 под контролем за счет резкого повышения процентных ставок.

Циклически скорректированные закупки по ставке капитализации

Уловка состоит в том, чтобы покупать, когда циклически скорректированные ставки капитализации - норма прибыли от инвестиций в недвижимость - являются привлекательными. Вы покупаете, когда думаете, что есть определенная причина, по которой конкретный объект недвижимости когда-нибудь будет стоить больше, чем указывает сама текущая ставка капитализации.

Например, застройщики могут посмотреть на проект или застройку, экономическую ситуацию вокруг этого проекта или цену собственности и определить будущий доход от аренды для поддержки текущей оценки. В противном случае текущая стоимость могла бы показаться слишком высокой с учетом текущих условий, связанных с разработкой. Однако, поскольку они понимают экономику, рыночные факторы и потребителей, эти инвесторы могут видеть будущую прибыльность.

Возможно, вы видели, как ужасный старый отель на большом участке земли превращается в шумный торговый центр с офисными зданиями, которые выкачивают значительную арендную плату для владельца. В отсутствие этих денежных потоков, чистой приведенной стоимости, вы в той или иной степени спекулируете, что бы вы ни говорили себе. Вам потребуется либо существенная инфляция в номинальной валюте - если вы используете заемные средства для финансирования покупки - чтобы выручить вас. Вы также можете рассчитывать на какое-то событие с низкой вероятностью, которое сработает в вашу пользу.

Аренда как инвестиция в недвижимость

Зарабатывать деньги на сборе ренты настолько просто, что каждый шестилетний ребенок, который когда-либо играл в игру «Монополия», понимает на интуитивном уровне, как работают основы. Если вы владеете домом, многоквартирным домом, офисным зданием, гостиницей или любыми другими объектами недвижимости, вы можете взимать с людей плату за аренду, чтобы они могли использовать собственность или объект.

Конечно, простое и легкое - это не одно и то же. Если вы владеете многоквартирными домами или арендуемыми домами, вы можете столкнуться с чем угодно, от сломанных туалетов до арендаторов, работающих в метолабораториях. Если вы владеете торговыми центрами или офисными зданиями, возможно, вам придется иметь дело с арендованным у вас бизнесом, который обанкротится. Если у вас есть промышленные склады, вам может потребоваться экологическое расследование действий арендаторов, которые использовали вашу собственность. Если у вас есть складские помещения, кража может стать проблемой. Инвестиции в арендную недвижимость - это не тот тип инвестиций, в который можно позвонить и ожидать, что все будет хорошо.

Использование ставки капитализации для сравнения инвестиций

Хорошая новость заключается в том, что существуют инструменты, которые упрощают сравнение потенциальных инвестиций в недвижимость. Один из них, который станет для вас неоценимым в вашем стремлении зарабатывать деньги на недвижимости, - это специальный финансовый коэффициент, называемый ставкой капитализации (cap rate). Ставки верхнего предела показывают норму прибыли от инвестиций в коммерческую недвижимость, основанную на чистом доходе, который будет приносить недвижимость.

Если недвижимость приносит 100 000 долларов в год и продается за 1 000 000 долларов, вы разделите прибыль (100 000 долларов) на цену (1 000 000 долларов) и получите 0,1 или 10%. Это означает, что максимальная ставка собственности составляет 10%, или что вы заработали бы ожидаемые 10% от своих инвестиций, если бы вы полностью оплатили недвижимость наличными и без долгов.

Точно так же, как акции в конечном итоге стоят только чистую приведенную стоимость их дисконтированных денежных потоков, недвижимость в конечном итоге стоит комбинации:

• Полезность, которую недвижимость приносит своему владельцу
• Чистые текущие денежные потоки, которые он генерирует, относительно уплаченной цены

Доход от аренды как залог безопасности

Доход от аренды может быть запасом прочности, который защитит вас во время экономических спадов или коллапсов. Некоторые виды инвестиций в недвижимость могут лучше подходить для этой цели. Аренда и сдача в аренду могут быть относительно безопасным доходом.

Вернемся к нашему предыдущему обсуждению проблем, связанных с зарабатыванием денег на недвижимости, - офисные здания могут служить одной иллюстрацией. Обычно такие объекты недвижимости заключаются в долгосрочную аренду на несколько лет. Купите один по правильной цене, в нужное время, с правильным арендатором и сроком аренды, и вы сможете пережить крах недвижимости. Вы будете собирать чеки на аренду выше среднего, которые компании, предоставляющие вам в лизинг, должны предоставить еще в связи с подписанным ими договором аренды, даже если где-либо доступны более низкие ставки. Однако сделайте это неправильно, и вы можете быть заблокированы на доходности ниже номинальной еще долго после того, как рынок восстановится.

Деньги от операций с недвижимостью

Последний способ заработка на вложениях в недвижимость - это специальные услуги и бизнес. Если у вас есть гостиница, вы можете продавать своим гостям фильмы по запросу. Если у вас есть офисное здание, вы можете зарабатывать деньги на торговых автоматах и ​​гаражах. Если у вас есть автомойка, вы можете заработать на пылесосах с контролируемым временем работы.

Эти инвестиции почти всегда требуют специальных знаний. Например, некоторые люди всю свою карьеру специализируются на проектировании, производстве, владении и эксплуатации автомоек. Для тех, кто поднялся на вершину своей области и разбирается в тонкостях конкретного рынка, возможность зарабатывать деньги может быть бесконечной.

Другие идеи для инвестиций в недвижимость

Тем не менее, в сфере недвижимости существуют и другие инвестиционные возможности. Вы можете инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Публично торгуемые REIT выпускают акции и торгуются на бирже, в то время как частные REIT или неторгуемые REIT недоступны ни на одной бирже. Все типы REIT будут сосредоточены на определенных секторах рынка недвижимости, таких как дома престарелых или торговые центры. Есть также несколько биржевых фондов (ETF) и паевых инвестиционных фондов, которые нацелены на инвестора в недвижимость, инвестируя в REIT и другие инвестиции в сектор недвижимости.